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?以過渡貸款銜接換樓可行嗎?

時間:2020-06-15 04:24:23來源:大公報

  談樓說按 王美鳳

  中原按揭經紀董事總經理

  在換樓過程中,若然新居的完成交易期早於舊居交樓收款日期,導致未能運用已賣出單位的資金支付新居首期或樓價尾數,而自己又欠缺額外備用資金,業主或需向銀行申請一筆換樓過渡貸款(Bridging Loan)以解決新舊居交易銜接上的難關。

  這類換樓貸款只屬於短期過渡性質,銀行很多時只是為著吸納新按揭客戶才會提供過渡貸款;而市場上只有部分銀行提供此類貸款。銀行一般只會接納現有按揭客戶申請過渡貸款,借款人亦需同時於該銀行申請新購物業的按揭。換樓貸款的還款期一般是不可超於三至六個月,當原有居所買賣完成,借款人便需清還全數換樓貸款金額。

  借款人亦需留意,換樓過渡貸款設有貸款金額上限,借款人應先計算是否有足夠「水位」。銀行多以原有物業估值之高達六成減去尚欠按揭額計算,又或以新購物業估值之高達3成減去訂金金額作比較,兩者以較低者為準。

  換句話說,若原有單位之按揭額已超出六成或以上,又或未償還按揭金額過高,導致可借出之貸款金額未足以支付新居交易之樓價尾數,便難以獲銀行批出過渡貸款。

  再者,由於金管局實施按揭措施的關係,上述「水位」亦會根據措施訂明之按揭成數上限而降低。舉一例子,買家購入一個新居作換樓之用,早前以1000萬售出舊居,舊居之尚欠按揭餘額為500萬,由於新居交易期早於舊居,他沒有足夠額外資金支付新居樓價尾數,故希望向銀行申請換樓貸款,但鑒於目前1000萬或以上樓價之按揭成數上限為五成,故以1000萬之50%減去尚欠按揭額500萬,等於已沒有水位獲銀行批出過渡貸款,借款人須另行籌備資金方可完成交易。

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